2022年首宗土拍，要来了！

刚刚，唐家科创北围首先发力，挂出一宗综合地块，涵盖二类居住、商业、小学、幼托、城市道路、公园绿地，一站式配齐！

01.“一站式配齐”的综合地块

自然景观更优

凤凰君了解到，本宗地块北面为暂未出让的商住地块，未来的生活氛围会更加浓厚；南面为中珠景观渠，可享景观资源；西面为华润置地广场，近享优质配套；东面为金琴快线北延长线，可快速通达中山、深圳、香洲等地。

▲地块具体位置、大小仅供参考，请以实际为准

总体来看，该地块除了自身的配套，未来可以近享华润置地广场的总部办公、润街商业等配套，还能享受东侧大面积的公园绿地，距离海岸线也是相对较近。

并且，整体上来看，北围的开发是由西向东，地块由小趋大，越往东其居住环境更优。

各区域功能分布如下：

补公配套

从竞拍要求来看，上述地块涉及由竞得人配套建设并无偿移交产权的设施如下：A区域：公共厕所（≥1处，建筑面积60-80平方米／处）、环卫作息点（1处，建筑面积200-300平方米）、社区用房（≥1处，建筑面积≥800平方米）；

B区域按36班配置的小学，C区域按18班配置的幼儿园，E区域道路用地。

商业建设要求

商业建设方面，上述地块A区域的商业功能应集中布置在A区域南、北两侧，并做好立体交通组织及衔接。

地块北侧商业街临新湾五路一侧商业二层应与新湾五路跨接天桥实现妥善联通，并合理解决跨街人流的垂直无障碍交通问题，具体实施方案以规划审批部门意见为准。

竞得人须在A区域内建设商业功能建筑面积不少于10786.29平方米，建设成本不低于人民币5500元／平方米（不含土地价款）。

竞得人须自持商业建筑面积≥50％（即建筑面积≥5393.15平方米），自持年限不低于8年，自持期间不得整体抵押、分割抵押、分割转让，仅可在竞得人（或其实际控制人）的控股公司之间进行整体转让（含多次转让）或转租经营，其余商业建筑可采取分割出售、返租等方式，引进品牌商家入驻，运营时间不少于5年。

上述商业配套设施须自竣工验收备案之日起十八个月内完成商业配套设施招商工作（以签订商家入驻租赁协议为准）。

预留地下轨道交通

交通方面，竞拍要求表明金业南路及两侧退让距离共50米为规划地下轨道车站建设控制区；金业南路道路中心每侧60米为地下轨道控制保护区；如未来需建设地上、地面或地下轨道时，用地单位需无条件配合。

这一要求也与科创北围作为TOD新城的发展方向相同，为未来发展地下轨道交通作准备。

公共配套需与住宅同步开工建设

另外，上述地块竞得人须确保商业、学校、公园绿地、配建设施与住宅功能整体同步开工建设，并在竣工验收备案后通过相关部门验收备案。

学校配套建设方面，上述地块幼儿园按建筑面积不低于3000平方米建设地下交通分流中心，小学按建筑面积不低于5000平方米建设地下交通分流中心。如小学和幼儿园的地下室连通，建设方可根据实际情况进行合理规划，需满足接送学生车辆的分流，保证交通顺畅。

上述地块B区域的学校、C区域的幼儿园未取得《建设工程规划许可证》之前，竞得人不可办理商品住宅预售许可。

竞拍方式

本宗地块也对竞拍方式作了要求，当上述地块的竞买价格未达到最高限价时，报价最高者为竞得人；当地块的竞买价格达到最高限价时，转为竞配建人才住房面积，人才住房面积按增配幅度为100平方米／次进行竞买，配建人才住房建筑面积最多者为竞得人，最高限价为成交价。

当竞买人报价达到30600平方米时，转为通过摇号方式确定竞得人，具有参加网上限时竞买资格且愿意以最高限价及配建人才住房建筑面积30600平方米受让用地的竞买人均可参加摇号。

竞拍房企要求

同样的，严禁同时违反“房企剔除预收款后的资产负债率不得高于70％、净负债率不得高于100％、现金短债比不得小于1”等三个监管要求的房地产企业参与上述地块的竞买活动。

02.开发近五年，科创北围卖地近30宗

在售项目普遍近3万／㎡

从2016年8月26日拍出首宗地块以来，科创北围一直处于高光时刻。

经过近5年卖地发展，吸引了华发、万科、仁恒、龙湖、华润等知名开发商进驻，土地成交价也更趋于理性。

如今，珠海雅居乐国际花园均价约2.4万／㎡，华发悦谷、天地源上唐府毛坯售价在2.9万-3万／㎡之间。

而新一批项目，诸如北站宝龙城均价约2.75万／㎡，华润置地广场目前已开放展示区，预计年前入市。

2022年的科创北围，各方面依旧值得我们期待！