近日，珠海中原研究中心发布了2021年楼市年报。

据中原地产监控全市193个项目数据统计，2021年全市成交住宅36228套，同比微降1.78％，全年销量大致与上年持平。

2021年全市均价25475.91元／m2，同比微升6.99％，全年均价走势大致持稳。

然而，珠海各片区的表现却存在较大的差异。

01.香洲区

房价上涨10.51％

据中原监控香洲区（除横琴）78个项目数据统计，2021年香洲区成交住宅13568套，同比稍减3.62％。2021年香洲区均价33436.84元／m2，同比上涨10.51％。

2021年3-5月，香洲区的成交量相当大，仅3月份就成交1933套，为全年成交高峰。5月之后总体市场遇冷，区域内成交同步下滑，2021年12月区域成交仅有823套，同比减少64.62％。

2021年1月至10月香洲区房价呈现波动趋升态势，其中10月在新香洲优质项目开盘热销下，价格涨幅明显。

唐家

据中原监控唐家21个项目数据统计，2021年唐家成交住宅5494套，同比减少27.23％。

唐家2021楼市“先热后冷“特征最为显著，上半年市场表现活跃，量价齐升，下半年市场遇冷，成交逐月递减。2021年12月区域成交仅115套，同比减少逾9成。

2021年唐家住宅成交均价约30988.89元／m2，同比增长15.00％。唐家房价总体呈稳步增长趋势，2021年同比涨幅为全市最高。

新香洲

据中原监控新香洲10个项目数据统计，2021年新香洲成交住宅910套，同比减少36.19％。

2021年，新香洲在售项目并不多，成交处于较低水平。但也有个别热门项目——五洲花城三期、珠光里程开盘推新，带来较好的成交量。

2021年新香洲均价41621.44元／m2，同比上升10.96％。从月走势来看，新香洲由于新增房源数量变化较大，因此片区房价波动幅度较大。

老香洲

据中原监控老香洲9个项目数据统计，2021年老香洲成交住宅304套，同比减少19.79％。

老香洲楼市由于新盘较少，长期处于冷清状态，多数的月份仅有个位数的成交。

2021年老香洲均价34468.46元／m2，同比微涨1.03％。老香洲因区域市场活跃度较低，价格走势稳定，尤其下半年几近横盘。

吉大

据中原监控吉大5个项目数据统计，2021年吉大成交住宅405套，同比增长127.53％。

作为珠海老城区的吉大，长期以来都少有新盘入市，成交量一直较低。2021年因热销红盘万科瑧湾府新推楼栋入市，极大地拉升了片区的销量。

2021年吉大均价43685.60元／m2，同比增长8.92％。从月走势来看，受成交结构影响，2021年吉大的价格波动幅度较大。

前山

据中原监控前山6个项目数据统计，2021年前山片区成交住宅479套，同比上涨190％。

2021年前山成交量的上涨，主要原因为多个新盘（颐景山庄、路福星光上、龙光玖云汇、凤山府等）的开盘入市，提升市场活跃度，撬动区域成交逆势增长。

2021年前山均价31497.61元／m2，同比上涨8.80％。前山房价在2021年上半年震荡趋升，下半年由于市场表现下行，部分项目以价换量，因此价格波动下调。

拱北

据中原监控拱北5个项目数据统计，2021年拱北成交住宅517套，同比增长9.30％。

同样作为珠海老城区的拱北，新盘较少，成交量一直较低。2021年个别楼盘年终冲刺，采取价格让利、首付分期等促销手段拉动成交，提升了全年的成交量。

2021年拱北均价37340.12元／m2，同比下降12.00％。由于区域内不同类型产品价格差异较大，全年月度价格走势波动较明显。

南湾

据中原监控南湾（含湾仔、十字门）17个项目数据统计，2021年南湾成交住宅4035套，同比稍增3.30％。

南湾片区2021年有多个热门新盘入市，且有珠海热销项目——华发琴澳新城。因此，2021年新房成交量成为香洲区除唐家外，最高的片区。

2021年南湾片区均价34654.84元／m2，同比上涨11.12％，涨幅仅次于唐家。

其中，上半年南湾片区房价波动幅度较小，7月因中海寰宇天下入市，片区房价被大幅拉升，8月后逐步松动回调。

另外，2021年保税区首次出现住宅项目，共有2个新盘入市，住宅成交共842套，整体均价约34743.31元／m2。

洪湾片区也有3个项目有成交数据，2021年洪湾住宅成交582套，均价21719.50元／m2。

02.橫琴

房价上涨5.32％

据中原监控横琴5个项目数据统计，2021年横琴成交住宅1605套，同比减少21.55％。

橫琴一直以来，住宅项目都较少，因此住宅成交量均不高。2021年因华发横琴湾补充大量房源入市，对区域全市的成交量有所拉动。

2021年横琴均价49055.57元／m2，同比上涨5.32％。因受到琴澳深度合作区利好及成交结构的影响，2021年橫琴房价虽高于往年，但走势较2020年更显波动。

03.斗门

房价上涨6.57％

据中原监控斗门50个项目数据统计，2021年斗门成交住宅9478套，同比稍减2.38％。

2021年斗门的楼市同样为“先热后冷“，在上半年成交比较强势，下半年相对减少较多，但全年销量同比基本持平。

2021年斗门均价15368.23元／m2，同比上涨6.57％。上半年，斗门房价稳中趋升，下半年房企为促进去化，降价换量，房价逐步止涨回跌。

04.金湾

房价上涨2.83％

据中原监控金湾46个项目数据统计，2021年金湾成交住宅8356套，同比增长17.33％。

今年上半年因交通利好及城建配套相继兑现，板块热度居高不下，成交同比增幅超1倍。下半年市场渐入颓势，成交持续较低位。

2021年金湾均价23634.63元／m2，同比略涨2.83％。今年区域房价总体波动上行，但变化幅度不大。

05.高栏港

房价微降0.70％

据中原监控高栏港（平沙及南水）14个项目数据统计，2021年高栏港成交住宅3221套，同比减少18.06％。

因推售节要较快，高栏港上半年销量畅旺，下半年，老盘推新减少，新盘入市表现不佳，区域热度难以为继，成交量减少。

2021年高栏港区域均价11407.31元／m2，同比微降0.70％。全年房价变化不大，基本都为横盘趋稳态势运行。

06.结语

从珠海中原2021年的楼市报告中可知，整体上，珠海全市2021楼市以往年相比，量价均以稳定为主。全年销量大致持平上年，均价走势大致持稳。

而就2021年自身来看，即表现为“先热后冷“，上下半年差异较为明显。

各个区域中，西区因楼盘较多，而且多为刚需项目，无疑成为了成交大户。但成交均价方面，与2020年同比，即变化不大。

市区的各片区中，以唐家及南湾成交最高，这两片区也是因为有多个新盘入市及销售红盘的支持，价格也有所上涨。

其他片区，多为珠海的老城区，项目不多，成交量较低，价格的变化也是受到成交结构的影响。