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腾笼换鸟,“翠微一带要涨5000-10000元/平”!可能吗?
2021/2/22 9:07:10       来源:珠海房姐      阅读次数:

如果你在前山有一套房,又靠近翠微,那么请好好珍惜它。因为,它的身价很可能会涨。

 

最近,房姐走访了翠微村旧改项目,发现此前铺上绿网的平地,已有挖掘机作业。

 

作为补仓市中心的巨无霸旧改大盘,奥园香洲天地面世后,势必成为区域风向标。虎啸而风生,其会对周边楼价产生多大影响?利空还是利好?

丨翠微村旧改项目施工现场

摄于2021年2月19日

 

腾笼换鸟,“巨无霸”补仓

市中心住宅供应得到缓解?

 

说起翠微村,珠海人并不陌生。据规划,这个占据主城C位的旧村总用地面积约34.4万平,是目前珠海主城区最大的旧村改造之一。

 

所以,在旧改的投入上,也是大手笔。

 

项目预计要拆除约1000栋房屋,总投资140亿,总用地面积约34.4万平,总建面约170万平,体量相当大。

 

且根据项目效果图,房姐掐指算了下,住宅不低于40栋(仅供参考),这样的供货力度,无疑将极大补仓主城。

|项目效果图

 

要知道,目前翠微及周边在售新盘仅路福·星光上、世邦佰亚·燕都、绿景喜悦荟3个。

 

绿景喜悦荟住宅目前已清盘状态;世邦佰亚·燕都早在2015年已开卖,供应后劲不足;至于路福·星光上,虽然还未开售,但据房姐了解,项目仅1栋31层高的住宅可售,对于市区庞大的需求来说,杯水车薪。

 

主城新房稀缺,新盘货量不多,供不应求是常态。

 

来自合富研究院,去年前山板块住宅供应仅约4万㎡,同比下降达70%,除吉大和拱北外,成为全市住宅供应量最低的板块。

 

如今,翠微村腾笼换鸟,对于市场和买家而言,喜闻乐见。

|翠微村

 

岂止于“大”

配套全面升级,翠微的价值底盘更稳

 

除了腾龙换鸟,旧改对片区的影响,无疑是翻天覆地的。

 

翠微村虽然拥有700年历史,却与大家想象中风情浓郁的“百年古村”形象相距甚远。

 

由于位置中心,交通便利,房租便宜,不少来珠海的打拼族选择在此落脚,大量人口聚集,妥妥城中村的居住环境,你懂的!

 

城市更新后,据规划,翠微村旧改项目含可售的商业和住宅、回迁住宅、商业及办公等,还规划把小学、幼儿园、公交首末站场、活动中心等配套设施写入其中。

|翠微村改造效果图

 

原来的老破旧村,未来将成为高大上的大型生活社区,加之目前周边已有诚丰广场等商配,配套大爆发在即。

 

用一个词形容,就是今非昔比。

 

更惊艳的是,据了解,奥园将采取“整体拆建+局部保护”的改造方式,或将原址保留部分古建筑,未来还将针对如三王庙、韦家大宅等重要的历史建筑进行保护翻新,已经被严重破坏翠微古村“七街七里一条巷”,也将被重新打造。

 

看这效果图,有木有佛山岭南天地的风范?未来,翠微村将成为珠海人逛街、打卡的目的地。

|翠微村旧改效果图

 

配套全面升级,片区彻底改头换面,周边二手房,会跟涨吗?还是说,大量供应补充,反而利空市场?

 

利空or利好?

看看他们怎么说

 

一千个读者,就有一千个哈姆雷特。

 

于是,房姐搜集了中介、网友、业界人士三方意见,看看他们都怎么说:

 

中介观点:已经涨了一轮。

 

1、涨是肯定涨的,之前翠微村开拆,已经有业主涨价了,去年开始大多数都涨了十几万/套。

 

ps:房姐在贝壳二手房平台上,查阅了下招商花园城的成交价,已有二期房源成交单价冲上34353元/平,成交周期17天,另外一套成交单价33235/平的房源,成交周期更仅2天!

2、奥园香洲天地开卖,价格肯定3.4-3.5万/平以上,周边二手房业主肯定心理不平衡:旁边小区(指奥园香洲天地)卖这么贵,自己肯定也要跟涨。

 

3、新盘价格已经把部分刚需“抛弃”了,想入手城区以及享受片区配套,那只能退而求其次,转战价格较便宜的周边二手房。

 

4、新盘入市虽能提供大量供应,但不会利空二手房市场,毕竟新房业主从收楼-拿房产证-过预售期,可以卖?那都是几年后的事情了。

|中介门店房源告示

 

网友观点:涨5000-10000元/平。

 

最近,也有网友讨论翠微小学的变动问题,网传翠微小学会拆除,变成一所新学校(网友意见,未经官方证实,仅供参考),并预测,周边房价会涨5000-10000元/平。

|聊天窗口截图

 

这与房姐前面提到,主城活力重新被激发,物业价值自然水涨船高同一道理。更何况,如果是好学区加持,那上涨的幅度,无疑会更大。

 

ps:翠微村及周边项目,对口的小学为翠微小学,值得注意的是,招商花园城和诚丰水晶座对口小学为香洲区实验学校。(回顾:珠海学区房-小学篇)

 

业界人士观点:会被带动跟涨。

 

一般来说,市中心商业配套成熟,但会跟不上时代潮流,新项目能直接为片区注入新鲜血液,提升二手房的性价比。

 

同时,市中心一般老旧房子有点叫不起价,但有了新房供应,价格被带动,周边二手房即使涨价,也会有更多人愿意考虑和买单。

 

最后,关于旧改项目,房姐有话要说:

 

一方面,旧改确实能提升城市形象,激活片区价值,意义深远。

 

如广州猎德,由原来握手楼遍地,安全隐患严重的城中村,改造为CBD上的现代化住区,与珠江新城一起成为广州的城市名片;珠海富华里,由昔日的工厂旧址,变身为潮人聚集的都市综合体,直接带旺周边区域。

|广州城中村

 

另一方面,从供货来看,届时大量回迁房出售,且回迁房售价普遍低于市场价,这会不会冲淡二手房市场?

 

对此,房姐认为,不同城市,不可一概而论。

 

举个例子,广州早期旧改的回迁房,比如杨箕村、猎德村、谭村,拿的都是集体大证,因此不能入市买卖,只能村民之间内部转让。

 

不过近几年开始,回迁房转为国有产权,村民能拿到房产证,并且符合限售条件后可进行合法交易。

 

至于珠海旧改,回迁房都是有房产证的,满足限售条件后,即可当做商品房售卖。不过,村民拿证也需要花上不少时间,反观二手房,不需要长时间等待即可交易、入住,更显优势。

 

综上,看来,奥园香洲天地入市,周边二手房跟涨,是大概率事件,你觉得呢?

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