珠海是个外向型城市，抱团的朋友圈限购了，自然容易被很多“热钱”盯上，让投资买房的热情长期存在，于是一手数据很难看出市场主流需求在哪里。

而二手市场成交数据能穿透泡沫，发现到底哪些片区，哪些总价的房源在流通市场上需求旺盛。

人口分布直接影响二手房交易量分布。

目前，东部主城区香洲区二手成交量当仁不让，改写一手房销量分布格局，截止至10月24日，香洲区成交套数相当于斗门的3.25倍，金湾的7倍。

西区斗门户籍人口数是金湾的两倍之多，二手交易量相对于金湾同样翻番。

香洲区内二手成交区域前三甲分别是前山（398套）、拱北（305套）、新香洲（256套），可以说是刚需的大本营，居住属性大于投资属性，受到资金的强烈追捧。

这些主城中心距离就业中心近，上班族多，未来房子出手自不用发愁接盘侠从何而来。

前山交通便利，价格位于香洲区低洼位，价格友好，拉高了成交量。

拱北近口岸，四通八达，澳门往来人员集中居住的板块，夏湾房价低，富华里、玖州道商圈生活成熟度高，第二梯队的学区，需求选择性广泛，二手成交十分活跃。

新香洲作为主城区的后起之秀，早期缘由高升学率名校口碑带动销量，如今文化、教育、环境等多重维度提升，十年左右楼龄的房源保养到位，性价比很高。

唐家（181套）、吉大（156套）、南湾（111套）成交量位于整体的第二梯队，成交高总价房源出现这三个板块的几率更大。

根据贝壳成交二手房数据，300万以下低总价房源成交旺盛，占总体的八成份额，买的都是偏自住的产品。

普通工薪阶层仍是买房自住的主力人群，钱少的刚需一直存在，其中200万以下成交量占上风，加速进场上车的置业者并没有因为疫情或者调控而减少，意味着，200万以内的买家竞争对手也是最多的。

根据合富研究院统计10月珠海商品房一手市场成交均价25917元/㎡，购买一套90平小三房，总价超230万，供应量集中在西区新区或唐家北围。

而事实上，主城中心区存在大量不到200万的房源，配套、学区都不用等，因此还是很多家庭关注的。

成交最多总价段是100-150万内的房源，上车价，去化最快，适合着急上车且预算不高的真刚需。

安家经费在100万以内的购买力多余200-300万房源的购买力，成交主要分布在西区或主城区一房单位。

东部主城区在150-300万这个区间成交最多，说明就业中心生活圈上车的价格在这个范围，承受300万以内房源的购买力强劲。

这部分人目标扎根主城，没有为了省一点钱，择址西区，开启长途奔波式通勤，职住分离的忍耐极限不强，只想坚守主城中心。

值得注意的是，斗门、金湾房价低位，资金避险、投资需求在此释放的更多，由此可见150万以下房源西区成交最多。

如果想延长换房周期，除了地段好，还会注重居住体验，关注品牌物业、户型设计、建筑布局、园林景观等方面的细节。

那么，目前总价200-300万的房源较新，楼龄十年左右，可以解决不少换房人士的上述痛点，是精致家庭的首选。

可选择的区域范围很广泛，每个区域在这个总价段成交量都是靠前的，比如前山、南湾、吉大、老香洲、唐家成交的主流房源都集中在200-300万，真金白银已经见证了钱花到位，必然可以升级生活品质。

前山300万以内能买到小三房，性价比超高。

唐家成交总量中200-300万房源多余其他总价段，这个价格段买到两房的海景房并不是没有可能，格力海岸一手成交火爆，在二手领域交易量也超过其他海景盘。

南湾一带成交多以200-300万房源为主，如华发水岸（均价21123元/㎡）、华发新城（均价29188元/㎡）、康和花园（均价25290元/㎡）。

购买吉大的人群倾向于三房以上房型，土着改善为主，成交多在海湾花园（均价23358元/㎡），年轻二人世界家庭热衷选择格力广场两房。

高总价成交房源新香洲贡献最多，总价为300-500万，以大三房、大四房为主，买家更看重该板块的综合能力，无法超越的名校学区房是板块内的硬通货，为区域房价增值不少，吸引更多中产阶层、外地迁徙者落定。

有了双重点学区这个附加值，即使楼龄十几年的小区，二孩家庭居住空间需求增多下，高总价房源流通性向好。

知道真实自住需求买了哪里的你，可以尽早盘算手里的银子了。

对于夹层中人，在资金局限面前，为了将来置换二套房积攒基础，咱讲究的还是不可复制的地段、交通网络以及学区，自住的首套房应当为确定性而买单。

二手里面淘一淘，不用耗时等N年交楼，赢得时间拼工作也是不错的。